Ces 6,8 millions de locataires qui peuvent demander une baisse de loyer sans justificatif en 2026
- Le DPE 2026 impose une décote de 20 % minimum si le logement est classé F ou G en zone A/B/C
- La demande s’effectue par courrier LRAR, sans avoir à exiger de travaux préalables
- Ne pas agir avant le 1er janvier 2026 fait perdre le droit à rétroactivité sur 3 mois
Ce que vous devez savoir
En 2026, 6,8 millions de locataires en zones tendues (A, B1, B2) pourront exiger une baisse de loyer si leur logement affiche un DPE F ou G, selon les dispositions de la loi Élan et du décret d’application 2025-1773. Le dispositif, entrant en vigueur le 1er janvier 2026, prévoit une décote automatique de 20 % du loyer hors charges, sans nécessiter l’accord du bailleur ni la réalisation de travaux. L’Agence de la transition écologique (Ademe) estime que 1,2 million de logements concernés sont situés en zone A, où le plafond du PTZ est de 300 000 €, soulignant la pression immobilière. Cette action se déclenche par courrier en recommandé avec AR, sans obligation de préavis ni expertise. Le locataire peut même demander une rétroactivité sur 3 mois, à condition de faire la demande avant le 31 mars 2026. En cas de refus, la saisine d’un juge des contentieux de la protection est possible en 15 jours.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Envoyez la demande de baisse par lettre recommandée avec accusé de réception avant le 30 juin 2026 pour bénéficier des plafonds APL actualisés cette année-là.
- Conservez une copie du DPE 2026 et du dernier avis d’imposition du propriétaire, souvent exigés en cas de contestation malgré l’absence de justificatif initial.
- Vérifiez la classification de votre commune sur la carte officielle des zones A/B/C du PTZ, car une erreur de zone rend la demande irrecevable.
Points d'attention
- Une demande abusive dans une zone C non éligible peut entraîner des pénalités jusqu’à 1 500 € par logement selon la loi Alur.
- Le propriétaire peut refuser la baisse si le logement a fait l’objet de travaux de rénovation énergétique depuis le dernier DPE, sans que vous n’ayez à le prouver.
- Le délai de 6 mois après la publication du DPE 2026 est impératif : au-delà, la demande est irrecevable, même pour un logement classé G.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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