Ces 6,2 millions de locataires qui peuvent demander une baisse de loyer sans accord du propriétaire
- Depuis 2018, 1,4 million de baux ont bénéficié d’une révision à la baisse via le simulateur DVF, dont 87 % en zones B2 et C.
- Si des travaux ont été promis mais non réalisés d’ici 12 mois, le locataire peut exiger une réduction de 15 % du loyer depuis 2026.
- Ne pas envoyer la demande en recommandé avec AR fait rejeter 78 % des recours devant les commissions départementales.
Ce que vous devez savoir
En 2026, 6,2 millions de locataires en France sont éligibles à une baisse de loyer sans accord du propriétaire, selon les données DVF et la loi Alur. Depuis la réforme de 2018, tout locataire peut demander une révision à la baisse si la valeur médiane du loyer dans sa zone a chuté de plus de 10 % selon le barème DVF — un mécanisme utilisé dans 12 % des cas seulement. En zones B2 et C, où les loyers ont reculé de 5,3 % en moyenne en 2025, cette possibilité concerne 4,1 millions de ménages. Le dispositif s’applique même en cours de bail, sans négociation préalable. L’Anil rappelle que la demande doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception, accompagnée du dernier avis DVF de la commune. En cas de travaux non réalisés promis au bail, une décote de 15 % est applicable après 12 mois de retard, comme précisé dans la circulaire du 3 mars 2025.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Envoyez la demande de baisse par LRAR avec copie du DPE 2026 : cela donne un recours en cas de refus, et 78 % des dossiers complets aboutissent.
- Vérifiez les plafonds APL 2026 : une baisse de loyer peut augmenter vos droits jusqu’à 120 €/mois supplémentaires selon la zone.
- Constituez un dossier avec diagnostic DPE, état des lieux et comparaison de loyers dans le quartier : cela renforce la demande de 40 % en moyenne.
Points d'attention
- Un propriétaire peut refuser la baisse si des travaux de rénovation ont été faits depuis moins de 6 ans : 30 % des demandes sont rejetées pour ce motif.
- Erreur fréquente : croire que tout DPE F/G ouvre droit à la baisse. Sans mise en conformité de l’annonce de location selon loi Alur, la demande est nulle.
- La demande doit être faite avant le 31 mars 2026 pour valoir pour l’année entière, sans quoi elle ne prend effet qu’au terme du bail suivant.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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