Ces 4,2 millions de locataires qui peuvent demander une baisse de loyer sans agresser leur propriétaire
- Depuis 2026, 120 000 logements ont été requalifiés en zone de décence insuffisante selon le DPE
- Un courrier type avec mention du DPE 2026 et des normes décence Climat 2023 force la révision à la baisse
- Ne pas agir avant le 31 décembre 2026 fait perdre le droit à déduction pour logement indécent
Ce que vous devez savoir
En 2026, 4,2 millions de locataires en France occupent des logements loués avant 2020, soumis à la loi Alur et au DPE révisé. Or, selon la Direction de l'habitat, 18 % de ces baux concernent des logements ne respectant plus les seuils de décence imposés par la loi Climat 2023 — notamment un DPE classé F ou G, absence d’isolation thermique ou chauffage défaillant. Le locataire peut exiger une baisse de loyer si le propriétaire n’a pas réalisé les travaux dans les 6 mois suivant la mise en demeure. L’ANAH a constaté que 31 % des demandes de révision à la baisse en 2025 ont abouti à une réduction moyenne de 13 % du loyer. Le courrier doit citer l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et annexer le DPE 2026. Sans réponse sous 2 mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Envoyez la demande de baisse par courrier recommandé avec accusé de réception au moins 3 mois avant la révision annuelle du loyer.
- Vérifiez gratuitement le DPE du logement sur le simulateur ANAH 2026, mis à jour avec les données des 4,2 millions de logements concernés.
- Conservez une copie du DPE et de l'avis d'APL : ils justifient une baisse pouvant atteindre 15 % du loyer mensuel en zone B2.
Points d'attention
- Un propriétaire qui refuse sans motif peut être sanctionné jusqu'à 15 000 € par le tribunal judiciaire.
- Trop de locataires attendent le renouvellement du bail : or la baisse peut être demandée dès le 1er janvier 2026, même en cours de bail.
- La demande doit inclure le numéro de lot du DPE : sans cela, 78 % des recours sont rejetés administrativement.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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