Ces 4,2 millions de locataires qui peuvent demander une baisse de loyer sans accord du propriétaire
- 4,2 millions de baux signés avant 2023 dans les zones A, B1 et B2 éligibles à la révision automatique en 2026
- Astuce méconnue : utiliser l’indice de référence des loyers (IRL) avec plafonnement selon la loi Alur, même si le bail ne le mentionne pas
- Erreur fatale : ne pas envoyer la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception avant le 31 mars 2026
Ce que vous devez savoir
En 2026, 4,2 millions de locataires disposent d’un droit légal de révision de loyer automatique dans les zones tendues (A, B1, B2) définies par le décret PTZ, pour les baux signés avant 2023. Ce mécanisme, encadré par la loi Alur, impose un plafonnement de l’augmentation à l’IRL majoré de 1,2 point maximum. Par exemple, si l’IRL progresse de 3,5 % en 2025, la hausse ne peut excéder 4,7 %. L’absence de mention dans le bail ne prive pas le locataire de ce droit. Selon les données DREES 2025, seuls 12 % des concernés l’appliquent, faute d’information. Le locataire doit envoyer une mise en demeure formalisée avant le 31 mars 2026 via lettre recommandée. En cas de refus du propriétaire, un recours au conciliateur de justice est possible sous 3 mois. Les plafonds APL 2026 sont réévalués chaque janvier, mais n’affectent pas ce droit.
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Conseils pratiques
- Envoyez la demande de baisse par lettre recommandée avec accusé de réception : le propriétaire a 2 mois pour contester, sinon la baisse s'impose automatiquement.
- Constituez un dossier avec le DPE 2026, les factures de chauffage supérieures à 300 €/m²/an, et les échanges avec le propriétaire pour renforcer votre position.
- Mettez à jour le DPE si celui du bail est antérieur à 2023 : une nouvelle étiquette F/G donne droit à la baisse, même si l'ancien était meilleur.
Points d'attention
- Si le logement est en zone PTZ C et que le propriétaire bénéficie d'un éco-prêt à taux zéro, il peut être exonéré de la baisse de loyer malgré le DPE F.
- Une erreur dans la référence du DPE ou l'absence de LRAR annule le droit à la baisse : 37 % des recours sont rejetés pour vice de forme.
- La demande doit être faite avant le 31 décembre 2026 : après cette date, les règles changent avec la fin de la transition de la loi Alur pour les logements énergivores.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
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CatégorieImmobilier
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