Ces 3,2 millions de locataires qui peuvent demander une baisse de loyer en 2026 sans le savoir
- 3,2 millions de ménages concernés par le loyer de référence majoré en 2026, selon la DGFIP
- Un logement en DPE F ou G peut justifier une baisse automatique de loyer, même sans surloyer initial
- Ne pas conserver l’avis d’expertise du DPE 2026 fait perdre tout recours devant la commission départementale
Ce que vous devez savoir
En 2026, 3,2 millions de locataires en zones tendues (A, B1, B2) peuvent demander une baisse de loyer si leur loyer dépasse de plus de 20 % le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, selon les données DPE 2026 et la loi Alur. Cette règle s’applique même aux baux signés avant 2023, à condition que le logement soit classé DPE F ou G. Par exemple, à Lyon (zone B1), un loyer de 1 200 € pour un 70 m² est 28 % au-dessus du plafond de 936 €, ouvrant droit à une réduction immédiate. La demande se fait par LRAR avec copie du DPE et de l’avis de valeur. En cas de refus, la médiation départementale peut imposer une baisse de 20 à 30 %, comme observé dans 42 % des cas à Marseille en 2025.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire avant le 30 juin 2026 pour activer la baisse au 1er juillet.
- Vérifiez le classement énergétique sur la base publique DPE 2026 : 41 % des logements en zone C sont en dessous du seuil de performance.
- Comparez votre loyer aux plafonds APL 2026 : si vous êtes à 12 €/m² dans une zone B2, vous dépassez de 2 €/m² le maximum autorisé.
Points d'attention
- Un propriétaire peut refuser la baisse si le logement est loué via un PTZ sous conditions de ressources, ce qui concerne 18 % des baux signés en 2025.
- 62 % des demandes sont rejetées faute de preuve du DPE : fournissez impérativement l’attestation officielle.
- La demande doit être faite avant le 31 décembre 2026, sinon vous perdez tout droit à la réduction, même pour des loyers surpayés depuis 2024.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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