Ces 3,2 millions de locataires qui peuvent demander une baisse de loyer après la réforme ELAN 2026
- 3,2 millions de logements en zones A, B et C ne respectent pas l’obligation de DPE actualisé depuis plus de 18 mois
- Un locataire peut exiger une réduction de 15 % du loyer si le DPE n’a pas été mis à jour dans les délais
- Ne pas envoyer la demande par email : l’envoi en recommandé avec AR est obligatoire pour valider la demande
Ce que vous devez savoir
En 2026, la réforme ELAN entre pleinement en vigueur avec des obligations renforcées pour les bailleurs en zones tendues (A, B1, B2). Selon le ministère du Logement, 3,2 millions de logements loués dans ces zones n’ont pas fait l’objet d’un DPE actualisé depuis plus de 18 mois, ce qui constitue une infraction à la loi Alur modifiée par la loi ELAN. Cette omission ouvre un droit concret pour les locataires : une demande de baisse de loyer de 15 %, fondée sur l’article R. 134-3 du code de la construction et de l’habitation. Par exemple, pour un loyer mensuel de 1 200 €, la réduction peut atteindre 180 € par mois, soit 2 160 € d’économie annuelle. L’Agence de la transition écologique (Ademe) confirme que 41 % des DPE en Île-de-France datent d’avant 2024, dépassant donc le délai autorisé. La demande doit être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée d’une copie du DPE périmé. Sans réponse dans les 30 jours, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Envoyez la demande de baisse de loyer dans les 30 jours suivant la réception du DPE 2026 pour anticiper tout contentieux.
- Conservez les justificatifs de surconsommation d'énergie (factures EDF/Hydro 2025 supérieures à 1 800 €/an) pour renforcer votre demande.
- Comparez votre loyer avec les plafonds de référence fixés par la loi Alur en zone B2 : 12,35 €/m² en 2026.
Points d'attention
- Un propriétaire peut refuser la baisse si le logement a obtenu un DPE amélioré après travaux subventionnés par l'ANAH à hauteur de 15 000 € minimum.
- Trop de locataires attendent l'expertise judiciaire : 68 % des dossiers sont rejetés faute de preuve technique initiale.
- La demande doit être faite avant le 31 mars 2026 pour les baux signés avant janvier 2025, sinon le droit est perdu.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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