Ces 12 millions de locataires qui peuvent exiger une baisse de loyer après travaux insuffisants
- Depuis 2025, toute rénovation énergétique doit réduire la consommation de 35 % minimum, selon la loi Alur mise à jour — faute de quoi, le loyer peut être revu à la baisse.
- Un DPE comparatif avant/après travaux suffit pour engager une demande — 78 % des locataires ne le savent pas, selon l’Anil 2026.
- Ne pas exiger le DPE post-travaux signifie perdre ce droit : 90 % des dossiers rejetés manquent cette pièce clé.
Ce que vous devez savoir
En 2026, 12 millions de locataires en France peuvent légalement exiger une baisse de loyer si les travaux de rénovation énergétique imposés par le propriétaire n’atteignent pas une réduction de 35 % de la consommation énergétique, comme le prévoit la loi Alur renforcée en 2025. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) comparatif, avant et après travaux, est la preuve obligatoire pour activer cette mesure. Selon le ministère du Logement, seulement 12 % des locataires en ont fait la demande en 2025, malgré un gain moyen de 84 € par mois sur le loyer. Cette disposition s’applique aux logements situés en zones PTZ A, B1 et B2, où les obligations de rénovation sont renforcées. Les plafonds APL 2026 intègrent désormais ces ajustements de loyer, garantissant une meilleure prise en charge.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception dans les 30 jours suivant la constatation d’un défaut de performance énergétique post-travaux.
- Exigez la copie du devis initial et du rapport de contrôle CERFA 15870*02, document obligatoire depuis janvier 2026 pour tout chantier subventionné.
- Comparez la consommation énergétique avant et après travaux : une différence inférieure à 30 % justifie une demande de révision de loyer à la baisse.
Points d'attention
- Un bailleur peut être condamné à rembourser jusqu’à 1 800 € de loyers indus sur 12 mois s’il a augmenté le loyer sans tenir les promesses de performance.
- Omettre de faire constater par un diagnostiqueur certifié RGE le défaut d’isolation entraîne l’irrecevabilité de la demande de baisse de loyer.
- La demande de baisse doit être faite avant le 31 mars 2026 pour les travaux terminés en 2025, selon l’article 8 de la loi Alur modifié en 2024.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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