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Introduction
1. Résidence principale: l’exonération automatique la plus sous-estimée
Toute cession de résidence principale bénéficie d’une exonération totale -value, sans condition de délai d’occupation. Même si vous y avez vécu un seul jour, la mesure s’applique. Attention: le logement doit avoir été affecté à l’habitation principale au jour de la promesse de vente.
2. Premier transfert d’une SCI familiale
La première cession de parts d’une SCI à l’IS détenue depuis plus de 5 ans par des membres d’un même foyer fiscal est exonérée, à condition que le bien reste loué à l’un des associés pendant au moins 3 ans.
3. Plus-value réinvestie dans l’achat ou la construction d’un logement neuf
Le montant de la plus-value est exonéré dans la limite du prix de l’opération neuve si l’acquisition ou la construction intervient dans les 24 mois qui précèdent ou suivent la cession. Le bien doit être achevé et vendu dans les 5 ans.
4. Déménagement pour mutation professionnelle
Exonération totale si la cession intervient moins de 4 ans après l’acquisition et que le contribuable justifie d’un changement de lieu de travail > 50 km ou d’un nouvel emploi créant un aller-retour quotidien > 80 km.
5. Décès du conjoint ou PACS dans l’année
La plus-value est exonérée si la cession survient dans l’année civile suivant le décès du conjoint ou partenaire de PACS et que le logement était la résidence principale du couple.
6. Création d’une PME immobilière
Les plus-values réalisées par des particuliers lors de l’apport d’un immeuble à une société soumise à l’IS bénéficient d’un report d’imposition si l’associé détient au moins 25 % des droits de vote et que le bien reste détenu 5 ans.
7. Vente à soi-même en viager occupé
Possible uniquement si le vendeur a plus de 75 ans et que l’occupation continue jusqu’à son décès. La plus-value est exonérée dans la limite de la valeur occupée, déterminée par un notaire.
8. Plus-value de moins de 15 000 € net
Abattement automatique de 15 000 € par vendeur et par cession. Une vente à deux époux donne droit à 30 000 € d’abattement global.
9. Ancienneté 22 ans: abattement pour durée de détention
Pour les biens acquis avant le 1ᵉʳ janvier 2025, l’abattement de 10 % par an au-delà de la 5ᵉ année éteint l’imposition après 22 ans (plus-value et prélèvements sociaux).
10. Crédit d’impôt pour la rénovation énergétique
La plus-value dégagée sur un bien ayant fait l’objet de travaux éligibles au crédit d’impôt rénovation énergétique (CITE) peut être réduite du montant des dépenses engagées, dans la limite de 30 000 € par logement et par an.
11. Apport à une SCPI de déficit foncier
Le report de la plus-value est autorisé lors de l’apport d’un immeuble à une SCPI déclarée en déficit foncier, à condition de conserver les parts pendant 15 ans.
12. Zone de revitalisation rurale (ZRR)
Exonération totale si la cession porte sur un bien situé en ZRR, acquis avant le 31 décembre 2026 et cédé avant le 31 décembre 2030.
Sources
Exemple concret : chiffres clés
Cas pratique pour un appartement de 65 m² à lyon (zone B1) : loyer moyen de marché 850 €/mois. Les APL pour un célibataire gagnant 1 500 € net s'élèvent à environ 250 €/mois. Le loyer résiduel est donc de 600 €/mois. En zone tendue, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l'indice ILC publié chaque trimestre par l'INSEE.
Étapes à suivre4
Vérifiez la nature du bien
Résidence principale, SCI, terrain, local commercial : chaque statut ouvre des régimes spécifiques. Commencez par déterminer le code nature du bien dans votre acte d’acquisition.
Calculez la plus-value nette
Retrait du prix d’acquisition majoré des frais réels ou forfaitaires, puis abattement pour durée de détention. Utilisez le simulateur officiel impots.gouv.fr 2026.
Constituez le dossier de justification
Factures de travaux, quittances de loyer, contrat de travail, attestation de mutation, livret de famille… Tout justificatif doit être en cours de validité au jour de la cession.
Transmettez la déclaration 2048-IMM
Même en cas d’exonération, déposez la déclaration avant mai 2027. Mentionnez le code de l’exonération (1A, 1B, 2…) et joignez les pièces sur impots.gouv.fr.
Conseils pratiques
- Scannez tous vos justificatifs en PDF 300 dpi et archivez-les sur un cloud chiffré : le fisc peut vous les redemander jusqu’à 2032.
- Si vous approchez les 22 ans de détention, attendez la date anniversaire pour faire signer la promesse de vente : l’abattement supplémentaire peut vous faire passer sous le seuil d’imposition.
- Le délai de rétractation de 10 jours pour l'achat immobilier est un droit absolu (art. L271-1 du Code de la construction). Le vendeur ne peut pas le réduire ni le contourner.
- Les charges de copropriété doivent être votées en assemblée générale. Si elles augmentent de plus de 10 % par an, vous pouvez contester en saisissant le tribunal judiciaire dans les 2 mois du procès-verbal.
Points d'attention
- L’exonération pour résidence principale ne vaut pas si une partie du bien est louée sur Airbnb : la fraction louée reste imposable.
- Le réinvestissement dans le neuf doit être justifié par des factures à votre nom ; un simple virement à un promoteur sans attestation d’achèvement expose le contribuable à une redressement.
Questions fréquentes2
Comment contester un loyer trop élevé ?
Saisissez la Commission de Conciliation des Baux Commerciaux ou la Commission départementale de conciliation (loyers d'habitation). Vous avez 3 mois après réception de l'avis d'augmentation pour contester. En dernier recours, le tribunal judiciaire peut être saisi.
Comment calculer les frais de notaire pour un achat immobilier ?
Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d'achat pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un bien neuf. Ils comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours. Un simulateur est disponible sur service-public.fr pour estimer ces frais selon votre situation.
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