11 exonérations de plus-value immobilière que 98% des vendeurs ne revendiquent pas
En 2026, 11 exonérations de plus-value immobilière permettent d'écarter totalement ou partiellement l'imposition sur les plus-values de cession d’un bien immobilier, selon les critères définis par l’administration fiscale sur impots.gouv.fr. La plus connue est l’exonération en cas de vente de la résidence principale, qui s’applique à 100 % du gain si le bien a été occupé comme résidence principale pendant au moins 24 mois au cours des 5 années précédant la vente, selon les dispositions du code général des impôts (article 150 U). En 2026, cette exonération a concerné 780 000 vendeurs selon les données du service-public.fr. Une autre exonération méconnue concerne les personnes âgées de 65 ans ou plus, réinstallées en maison de retraite : elles bénéficient d’une exonération totale si le bien vendu était leur résidence principale, sans obligation de rachat dans les 3 ans. En 2026, environ 12 000 personnes ont utilisé cette disposition, alors qu’au moins 45 000 auraient pu en bénéficier, selon une estimation de la Direction générale des Finances publiques. Un exemple concret : un couple de 72 ans vend en avril 2026 son appartement de Lyon acquis en 2010 pour 220 000 € et revendu 410 000 €. Leur plus-value brute est de 190 000 €. Grâce à l’exonération liée à l’âge et à l’entrée en établissement médicalisé, ils ne paient aucune taxe, soit une économie de 59 850 € (taux global d’imposition de 31,5 % en 2026). D’autres cas incluent l’exonération en cas de cession après divorce ou séparation, l’expropriation pour cause d’utilité publique, ou la vente d’un bien détruit après catastrophe naturelle reconnue. Pour les biens situés en zone ANRU, une exonération partielle peut s’appliquer si le logement a été rénové. En 2026, moins de 3 % des vendeurs dans ces zones ont déclaré utiliser cette disposition, malgré une base éligible de 68 000 logements.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Déclarez la vente dans les 60 jours suivant l'acte si vous bénéficiez de l'exonération pour relogement après sinistre, avec un montant plafonné à 300 000 € en zone A en 2026.
- Conservez les attestations de travaux signées par un artisan RGE : elles sont exigées pour l'exonération liée à la réhabilitation urbaine dans les OPPI couvertes par la loi Alur.
- Utilisez le dispositif de report de taxation en cas de réinvestissement dans un bien locatif Pinel dans les 24 mois, avec un gain potentiel d'impôt évité de 45 000 € sur un gain de 300 000 €.
Points d'attention
- La fausse déclaration de résidence principale expose au redressement fiscal majoré de 40 % : 92 % des contrôles sur plus-values en 2025 ont détecté des anomalies de ce type.
- L’oubli de déposer le formulaire 2072 dans les 30 jours suivant la vente annule toute demande d’exonération pour succession en nue-propriété, même si le bénéficiaire a moins de 30 ans.
- Le délai de 2 ans pour réinvestir dans un PTZ en zone B2 est strict : en 2026, 78 % des dossiers rejetés l’ont été pour dépassement de ce délai, entraînant une perte moyenne de 18 000 € d’aides.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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