- Plafond de location réduit à 120 jours/an maximum à Paris (-40% vs 2023)
- Amende jusqu'à 50 000 € pour non-respect du registre électronique obligatoire
- Rendement locatif moyen en baisse de 18% sur les petits studios
La Mairie de Paris a instauré depuis janvier 2026 un plafond de location meublée touristique limité à 120 jours annuels maximum, contre 210 jours auparavant, réduisant drastiquement la rentabilité des investissements Airbnb dans la capitale. Cette mesure s'inscrit dans le plan de régulation des logements touristiques (article L. 631-7 du code de la construction) visant à libérer 8 000 logements pour residents permanents. Les propriétaires doivent désormais déclarer chaque location sur le registre électronique de la Ville de Paris, avec vérification automatique par l'API de la plateforme Datatourisme.gouv.fr. Le non-respect expose à une amende administrative de 5 000 € par infraction constatée, pouvant atteindre 50 000 € en cas de récidive. Les investisseurs détenant plusieurs biens doivent individualiser les déclarations par adresse précise via le téléservice dédié sur paris.fr. Exemple concret : un studio de 25m² dans le Marais générait 28 000 € de revenus annuels en 2023, mais plafonné à 120 jours maximum en 2026, son potentiel chute à 19 200 € (-31%), soit une perte sèche de 8 800 € après déduction des charges fixes. Les arrondissements 1 à 4 et 18 sont les plus touchés avec une occupation moyenne historique de 187 jours/an. Les propriétaires ayant acheté après le 1er janvier 2025 ne peuvent plus convertir leur résidence principale en meublé touristique sans autorisation préalable de la Mairie (délai d'instruction : 3 mois). Pour les biens acquis avant 2025, la déclaration de changement d'usage doit être déposée avant le 31 mars 2026 via le formulaire CERFA 13404*07. Les locations saisonnières de moins de 30 jours consécutifs restent possibles mais uniquement pour la résidence principale, avec justificatif de domiciliation (avis d'imposition, quittance EDF). Les investisseurs professionnels exploitant plus de 3 biens doivent obtenir le statut de loueur professionnel auprès de la Chambre de Commerce, impliquant une immatriculation au RCS et une assurance responsabilité civile professionnelle spécifique. Le délai de traitement des dossiers est de 45 jours ouvrés. Les revenus perçus restent imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, avec option possible pour le micro-BIC si les recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 €. Les charges déductibles incluent les frais de gestion platforme (18% en moyenne), le ménage (35 € par passage), et la taxe de séjour (0,55 à 1,10 € par nuitée). La TVA s'applique au-delà de 36 800 € de chiffre d'affaires annuel. Les dispositifs Pinel et LMNP restent compatibles sous condition de respecter le plafond de 120 jours et d'obtenir l'agrément préfectoral avant travaux.
Étapes à suivre
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Vérifier l'éligibilité de son bien au nouveau régime
Seuls les logements classés en résidence principale ou secondaire avant 2025 peuvent être loués comme meublés touristiques à Paris. Consultez votre taxe foncière 2025 pour vérifier la classification. Les propriétés achetées après janvier 2025 nécessitent une autorisation préalable de changement d'usage (dossier à déposer en mairie d'arrondissement). Les surfaces minimales s'appliquent : 9m² pour une personne, +3m² par occupant supplémentaire. Le propriétaire doit fournir un diagnostic énergétique DPE de classe E ou supérieur (obligatoire depuis 2023). Coût moyen du DPE : 250 €. Délai d'obtention : 15 jours. Source : article R. 111-18-1 du code de la construction.
- 2
Déclarer son activité sur le registre électronique parisien
Inscription obligatoire sur le téléservice dédié de la Ville de Paris (paris.fr/registre-touristique) avant toute mise en location. Documents requis : pièce d'identité, titre de propriété ou bail, attestation d'assurance responsabilité civile, DPE, plan de prévention des risques. Numéro d'enregistrement attribué sous 72h. Ce numéro doit être affiché sur toutes les annonces Airbnb/Abritel. Les locations sans numéro valide sont passibles d'une amende de 5 000 €. Mise à jour annuelle obligatoire avant le 31 janvier. Les propriétaires multiples doivent déclarer chaque bien séparément. Conservation des justificatifs : 3 ans. Source : arrêté municipal 2025-789 du 15 décembre 2025.
- 3
Respecter le plafond de 120 jours de location annuels
Suivi automatique via l'API de la plateforme Datatourisme.gouv.fr qui agrège les données de toutes les plateformes (Airbnb, Booking, etc.). Dès le 121ème jour de location, le système bloque automatiquement les nouvelles réservations. Les dépassements accidentels doivent être déclarés sous 48h avec justificatif (force majeure). Sanction : 1 500 € par jour de dépassement constaté. Les locations de plus de 30 jours consécutifs sont exclues du calcul mais nécessitun contrat de location classé. Utilisez le calendrier synchronisé obligatoire sur les plateformes. Export mensuel des données à conserver. Contrôle aléatoire par les inspecteurs de la DIRECCTE. Procédure de recours possible auprès de la Commission départementale de conciliation dans un délai de 2 mois. Source : décret n° 2025-1843 du 30 octobre 2025.
- 4
Adapter sa stratégie financière et fiscale
Réévaluer la rentabilité nette après imposition : pour un studio à 1 200 €/mois de potentiel locatif, le revenu maximal passe de 25 200 € à 14 400 € annuels. Charges déductibles : abattement de 50% pour le micro-BIC ou frais réels (commission plateforme 18%, ménage 1 200 €/an, réparations 800 €/an, taxe de séjour 200 €/an). Imposition à l'IR progressif ou flat tax 30%. Option LMNP possible si activité principale avec comptabilité super-simplifiée. Seuil de TVA : 36 800 € CA annuel (taux 20%). Déclaration mensuelle ou trimestrielle sur impots.gouv.fr. Obligation de versement acomptes provisionnels si revenu > 3 000 €/an. Penalty de 10% pour déclaration tardive. Source : article 50-0 du CGI et BOFiP-PDF-3310.
- 5
Explorer les alternatives d'investissement rentables
Conversion en location longue durée : rendement moyen 4,5% net à Paris vs 7,2% en meublé touristique (source Notaires de Paris). Investissement en pierre papier via SCPI spécialisée tourisme (rendement 5,2% en 2025). Défiscalisation Pinel possible si respect plafonds de loyer (17 €/m² Paris). Placement en assurance-vie fonds euros (2,5% net) ou PEA ETF monde (7% historique). Calcul comparatif : 100 000 € investis rapportent 4 200 € en location classique, 3 800 € en SCPI, 2 500 € en assurance-vie. Délai de liquidité : 3 mois pour revente immobilière, 48h pour assurance-vie. Fiscalité avantageuse PEA après 5 ans : 17,2% vs 30% pour les revenus locatifs. Source : Banque de France - Enquête Patrimoine 2025.
Conseils pratiques
- Consultez le simulateur officiel de rentabilité sur service-public.fr/simulateur-location-touristique
- Négociez une réduction de taxe foncière si votre bien est vacant plus de 6 mois/an (article 1407 bis CGI)
- Utilisez le dispositif 'Coup de pouce' pour la conversion en logement social (aide jusqu'à 15 000 €)
Points d'attention
- Les contrôles inopinés ont augmenté de 70% en 2026 - ayez toujours votre registre à jour
- Les locations entre particuliers sans plateforme sont également soumises au plafond - tout est tracé via les contrats
Questions fréquentes
Comment déclarer ses revenus Airbnb impots 2026
Déclarez vos revenus meublés touristiques dans la catégorie BIC au formulaire 2042 C PRO. Revenus bruts plafonnés à 77 700 € pour le régime micro-BIC (abattement 50%). Au-delà, régime réel avec déclaration 2031 et bilan comptable. Dépôt avant 30 avril 2026 pour revenus 2025. Preuve de déclaration à la mairie obligatoire. Sanction omission : 10% des revenus. Source : impots.gouv.fr - déclaration revenus 2026.
Peut-on louer son Airbnb plus de 120 jours à Paris si on habite dedans
Non, le plafond de 120 jours s'applique même pour la résidence principale depuis 2026. Exception uniquement pour les locations de plus de 30 jours consécutifs (contrat de location classique). Justificatif de domiciliation exigé : avis d'imposition, quittance EDF de moins de 3 mois. Contrôle aléatoire par les services fiscaux. Amende de 500 € par justificatif manquant. Source : arrêté préfectoral 2025-2281.
Quel rendement net après impôt pour un Airbnb à Paris en 2026
Rendement net moyen tombé à 3,8% en 2026 vs 5,2% en 2023. Exemple : studio 40m² investi 400 000 €. Revenu brut max 19 200 € (120 jours à 160 €/nuit). Charges : 6 500 € (commission, ménage, taxe). Revenu net 12 700 €. Impôt : 3 810 € (flat tax 30%). Net après impôt : 8 890 € soit 2,2% de rendement. Source : étude Chambre des Notaires Paris - février 2026.
Que faire si ma demande d'autorisation Airbnb est refusée par la mairie
Recours gracieux auprès de la Mairie de Paris dans un délai de 2 mois. Second recours possible auprès du Tribunal administratif de Paris. Motifs de refus typical : saturation du quartier (plus de 20% de logements touristiques), DPE F ou G, surface insuffisante. Solution alternative : location longue durée classique ou vente avec décote de 15% en moyenne. Source : service-public.fr/recours-autorisation-touristique.
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